【基本案情】

原告甲系第三人己母亲，被告乙与第三人己系朋友关系，被告乙与被告丙系朋友关系，被告丙与被告丁系夫妻关系，被告戊系被告丙母亲。

2018年8月12日，原告甲（卖房人）与被告乙（购房人）签订《购房合同》一份，该合同约定：由乙购买甲住房一套，由己、庚担保，先办理过户手续，三个月以后一次性付清全部房款；如果三个月以后乙不能付给甲全部房款，乙无偿将房屋再过户给甲，由乙担负一切过户所产生的费用。

2018年8月14日，原告甲（转让方）与被告乙（受让方）签订《房地产转让合同》，约定乙以40万元价款购买甲所有的上述房屋。后该房屋所有权人变更登记为乙。被告乙主张其和第三人己一起做生意，第三人己和原告协商，将案涉房产投资入股，挣钱后第三人把钱给被告，被告再把房子过户给原告。第三人己对被告乙上述主张不予认可，主张将案涉房产过给被告乙是乙想借钱，用原告的房子抵押贷款。

2018年8月22日，被告乙与典当公司签订借款合同，以涉案房屋抵押贷款并办理了抵押登记，2018年11月29日被告乙办理了房屋注销抵押登记。

2018年11月29日，被告乙与被告丙、丁签订《房地产转让合同》，约定被告丙、丁购买乙所有的涉案房屋。同日，涉案房屋所有权人变更登记为丙、丁。同日被告丙分两次通过银行转账向被告乙支付了房款。

2019年4月18日，被告丙、丁与戊签订《房地产转让合同》，约定戊购买丙、丁所有的涉案房屋。2019年4月24日，涉案房屋所有权人变更登记为戊。

目前涉案房屋一直由原告居住，现原告提出如下诉请：1、撤销其与被告乙签订的《购房合同》、《房地产转让合同》；2、依法确认被告乙与被告丙签订的《房产契约》、《房屋抵押契约》中的过户约定及与被告丙和被告丁签订的《房地产转让合同》无效；3、依法确认被告丙、被告丁与被告戊签订的《房地产转让合同》无效；4、依法确认涉案房屋所有权归属原告甲。

【裁判结果】

唐山市路北区人民法院经审理认为：公民合法的民事权益受法律保护。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，原告甲与被告乙及第三人己签订《购房合同》，约定先将涉案房屋过户，如乙三个月不能付清房款再将房屋过给原告。从该《购房合同》的内容及履行情况看，原被告仅办了房屋产权变更登记，并无原告交付房屋、被告给付房款的履行合意，双方的真实意思表示并非买卖房屋，而是用房屋抵押贷款或投资，故该《购房合同》及《房地产转让合同》均非原告甲、被告乙真实意思表示，应为无效。原告主张受欺诈签订的《购房合同》及《房地产转让合同》，要求撤销上述合同，但原告作为完全民事行为能力人，对房屋产权变更登记应有正确的认知，在其子己担保的情况下原告与被告乙签订《购房合同》并配合办理涉案房产的变更登记，现主张欺诈撤销合同，理据不足，不予支持。虽然原告主张撤销合同未主张合同无效，但鉴于合同无效与撤销的法律后果相同，且法院在案件审理过程中必须对合同是否有效进行认定，故确认原告甲与被告乙签订的《购房合同》及《房地产转让合同》无效。关于原被告房屋买卖关系背后隐藏的民事法律行为，涉及被告乙与第三人己合伙投资情况，不属本案审理范围。关于被告乙与被告丙、丁之间的房屋买卖合同关系及被告丙、丁与被告戊的房屋买卖合同关系是否无效，需待原告与被告乙之间的房屋买卖关系的效力确定后再行主张，本案不予处理。据此，法院判决原告甲与被告乙签订的《购房合同》及《房地产转让合同》无效，并驳回原告甲的其他诉讼请求。

判决作出后，被告乙不服，提出上诉。唐山市中级人民法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。

【法官说法】

本案中原告以受欺诈为由诉请撤销《购房合同》及《房地产转让合同》，一审法院判决合同无效并未超过原告诉讼请求。认定合同效力系由人民法院在审理案件过程中依职权主动审查的法律行为，一审中原告虽然起诉要求撤销其与上诉人乙签订的《购房合同》及《房地产转让合同》，但通过审理认定乙与甲签订《购房合同》及《房地产转让合同》并非双方真实意思表示，双方并不存在买卖房屋的合意，而是用房屋抵押贷款或投资，据此判决合同无效并无不妥。关于被告乙与被告丙、丁之间的房屋买卖合同关系及被告丙、丁与被告戊的房屋买卖合同关系与本案并非同一法律关系，现乙与甲签订《购房合同》及《房地产转让合同》依法被认定无效后，上述当事人之间签订的房屋买卖合同效力认定，可另案处理。