【案例介绍】

业主将空调外挂机安装在消防应急通道侧面占用公共绿地，空调运行时产生的噪音影响其他业主生活。物业公司作为原告，起诉业主拆除空调外机，并恢复原状。

【法官说法】

根据《物业服务纠纷解释》第四条规定：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，业主服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等民事责任的，人民法院应予支持。

排除妨害、恢复原状属于物权纠纷，而物业公司根据物业合同起诉要求排除妨害、恢复原状是否有法理基础。这就涉及物业管理权的性质。一、物业管理权是物权派生出的一种权利。业主对物业的管理权是物权的必要组成部分，无疑属于私权利；物业管理公司接受业主的委托而享有的管理权自然也是私权利，因为物业管理公司所受托的更多是服务或事务处理，是职责或义务，而不是行政管理权。因此，物业管理公司的管理权本质上是业主自治权利的一种延伸，其管理行为是私法上的行为。在市场经济条件下，物业管理中的“管理”一词，不同于公法上的“管理”。物业管理公司的管理权来源于业主的授予或同意，代表全体业主维护整体利益，相当于业主的自我约束行为或自律管理。从某种意义上说，物业服务合同是物业管理公司享有权利的自由空间，也是业主行使权利的表现，因此，物业管理的行为是业主权利的外在表现。业主权利来源于其对物业享有的区分所有权，业主权利行使的空间在于业主公约，从这点看，物业服务的权源基础是业主享有的区分所有权，物业服务合同的效力空间便来源于业主公约。且单个业主没有撤销该授权的权利。因该授权具有公益性。二、传统的物权理论，作为所有权的一项权能，所有权人或他物权人在行使物业管理权时，这种权利具有物权的性质，如及物性、支配性、排他性、对世性(或叫绝对性)、利益性。物业管理权是对某一特定的物(房屋、大厦、场所等等)行使保护、维修等权利；这一权利的行使不需要他人的配合、同意；这一权利的行使具有排他性，物归谁所有、占有，就由谁来行使物业管理权，谁获得相应的收益，在一物之上只有一个物业管理权；物业管理权具有对世性，权利人对物业的管理，可以排除权利人以外其他任何人的干涉(由于相邻关系的限制除外)，其他任何侵害物权人行使物业管理权，物权人可以行使物上请求权，以排除他人的侵害；物权人行使物业管理权是为了使物业能够发挥更大的效能，以获取更大的利益。